Construir uma Casa em Portugal: Guia Completo

Quando decide construir uma casa, fica responsável por todas as decisões. É um processo muito complexo e inclui muitas pessoas e várias etapas. Por isso, é normal não saber por onde começar.

Estes são os passos essenciais a seguir para construir casa em Portugal:

Quanto custa construir uma casa em Portugal?

A resposta depende de vários fatores: a localização, o tipo de construção, os acabamentos e a dimensão do projeto. Com base nos valores de mercado atuais, podem considerar-se as seguintes referências orientadoras de custo por metro quadrado:

• Construção económica ou modular: a partir de 900-1.000 €/m²
• Acabamentos médios (construção tradicional): 1.100-1.400 €/m²
• Acabamentos superiores: 1.500-3.200 €/m²

Para uma moradia de 100 m², o custo de construção base pode variar entre 95.000 € e 140.000 €, a que se somam despesas como o terreno, o projeto, as licenças e as ligações às redes. A título de referência, as licenças e taxas municipais situam-se frequentemente entre 2.000 € e 8.000 €, e o terreno pode custar entre 25 €/m² no interior e 400-1.500 €/m² no litoral.

Para começar, defina a área pretendida, o tipo de construção e o nível de acabamentos. Depois, distribua o orçamento pelas seguintes categorias:

• O terreno
• O projeto de casa, o tipo de arquitetura
• As licenças e taxas municipais
• A construção
• As ligações e utilidades; como a água, a eletricidade e os esgotos
• As contingências

Recomendamos uma reserva de 10 a 15% do seu orçamento total para imprevistos.

Peça orçamentos diferentes a empresas construtoras e arquitetos de confiança e compare o que está incluído e excluído em cada proposta. Confirme se os orçamentos incluem IVA. Tenha em conta que para a maioria dos serviços e materiais é aplicado IVA de 23%.

Ninguém aprecia burocracia, mas a regulamentação existe para proteger o seu investimento. Um arquiteto experiente sabe como lidar com toda a papelada e orientá-lo sobre o que é ou não possível incluir no projeto: número de andares, tipo de telhado, dimensão das janelas, entre outros.

O primeiro passo é agendar uma reunião com a Câmara Municipal. Aí poderá obter a Certidão de Informação Prévia, que determina se o terreno é viável para construção. Aproveite para esclarecer dúvidas sobre normas legais e licenças, evitando atrasos e custos desnecessários.

Confirme que o terreno está em conformidade com o Plano Diretor Municipal (PDM) e que se encontra devidamente regularizado. Consulte o Registo Predial na Conservatória do Registo Predial e solicite a Caderneta Predial no Serviço das Finanças.

Com o terreno adquirido e a situação legal verificada, pode contratar um arquiteto e um engenheiro civil. O arquiteto elabora o projeto e garante o cumprimento do PDM; o engenheiro civil assegura as especialidades técnicas, como estrutura, instalações de água e luz, e sistemas de isolamento.

Com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex Urbanístico), o processo de licenciamento em Portugal foi simplificado: o tradicional alvará de construção foi eliminado. Para iniciar obras, basta o recibo de pagamento das taxas à Câmara Municipal. Em casos específicos, uma comunicação prévia substitui o licenciamento formal.

Para dar entrada no pedido junto da Câmara Municipal, são geralmente necessários os seguintes documentos:

• Documento de identificação do requerente
• Caderneta predial e certidão do registo predial do terreno
• Projeto de arquitetura (memória descritiva, plantas, cortes e alçados)
• Projetos de especialidades: água, esgotos, eletricidade, gás e comunicações
• Termos de responsabilidade dos autores e coordenador do projeto
• Comprovativo do seguro de responsabilidade civil dos técnicos
• Declaração de conformidade com o PDM e demais condicionantes legais

Após submissão, a Câmara tem um prazo legal para decidir. Se não o fizer dentro desse prazo, pode haver deferimento tácito, ou seja, o projeto é automaticamente considerado aprovado. Recomenda-se sempre confirmar os requisitos específicos junto do município onde se vai construir, pois as autarquias podem ter exigências adicionais.

Encontrar o terreno certo é um passo que exige paciência. Nem sempre é fácil encontrar o que se deseja, mas a pesquisa compensa.

Pode procurar em portais imobiliários, anúncios classificados, leilões de propriedades ou identificar imóveis para demolição. Antes de comprar, verifique sempre: se o terreno está incluído em zona de construção no PDM, se não se encontra em Reserva Ecológica Nacional (REN) ou Reserva Agrícola Nacional (RAN), e se tem acesso a infraestruturas como água, eletricidade e esgotos. O Pedido de Informação Prévia (PIP) junto da Câmara Municipal é, embora facultativo, uma ferramenta muito útil para confirmar a viabilidade antes de qualquer compromisso financeiro.

O método de construção escolhido vai influenciar o orçamento, o tempo de obra, a eficiência energética e o aspeto final da casa. Os tipos mais comuns em Portugal são:

• Construção em tijolo: mais económica, mas com maior duração de obra
• Betão pré-fabricado: mais rápido, com menor flexibilidade de personalização
• Madeira pré-fabricada ou modular: solução sustentável e com tempos de execução reduzidos

Com os levantamentos do terreno prontos, o arquiteto apresenta uma versão preliminar do projeto, com estimativa de custos e materiais. A aprovação do projeto de arquitetura pela Câmara Municipal é obrigatória, seguida dos projetos de especialidades.

Os honorários de arquitetura situam-se geralmente entre 5% e 10% do valor total da construção, podendo chegar a 15% com gestão completa de obra. Para uma moradia de 300.000 €, isso representa entre 15.000 € e 30.000 €.

A fase de projeto é o momento certo para pensar na orientação solar e na ventilação da casa. Estas decisões têm um impacto direto no conforto do dia a dia, na qualidade do ar interior e nos custos de energia ao longo de décadas.

Em Portugal, a orientação a sul é geralmente a mais vantajosa: maximiza a entrada de luz solar no inverno e, com proteções solares adequadas, evita o sobreaquecimento no verão. Um arquiteto experiente analisa a trajetória solar, os ventos dominantes e as sombras projetadas por edifícios ou vegetação antes de definir a disposição das aberturas.

Além das janelas nas fachadas, as janelas de telhado VELUX são uma solução estratégica para divisões interiores ou espaços com menos exposição solar. A luz zenital, vinda diretamente de cima é a mais intensa e uniforme ao longo do dia, transformando espaços que de outra forma seriam escuros. São igualmente eficazes para ventilação natural: ao abrir janelas em pontos opostos da casa, cria-se uma circulação de ar que renova o ambiente sem necessidade de sistemas mecânicos.

Do ponto de vista energético, uma habitação bem iluminada e ventilada naturalmente reduz a dependência de iluminação artificial e ar condicionado. Para casas novas em Portugal, o certificado energético é obrigatório, e as soluções de luz natural e ventilação contribuem diretamente para uma melhor classificação.

Leia também: Como organizar um novo projeto de construção

Uma casa é um investimento para a vida. Na escolha do empreiteiro, não opte apenas pelo preço mais baixo. Procure uma empresa com historial sólido, boas referências e experiência no tipo de construção que escolheu. Peça pelo menos três propostas e compare os serviços incluídos em cada uma.

Na construção de uma casa, alguns erros são mais frequentes do que se pensa, sobretudo quando os requisitos iniciais não são verificados com cuidado.

Antes de iniciar o projeto:

• Não verificar se os serviços essenciais (água, eletricidade, esgotos, gás e banda larga) estão disponíveis no terreno
• Não confirmar se é permitido construir no terreno ou ignorar o tipo de solo

Na fase de planeamento:

• Adiar decisões importantes: todos os detalhes, incluindo o tipo de janelas e acessórios, devem estar definidos antes de iniciar a obra
• Não fazer um orçamento realista e subestimar os custos
• Subvalorizar a importância da luz natural: a colocação de janelas de telhado no sótão ou em zonas menos expostas permite poupar energia e tornar a casa muito mais luminosa

Durante a construção:

• Mudar de ideias a meio da obra aumenta os custos e prolonga os prazos
• Poupar na construção para gastar no mobiliário: a estrutura é para a vida, o mobiliário é temporário

Para muitas famílias, construir casa em Portugal implica recorrer a financiamento bancário. O crédito habitação para construção funciona de forma diferente do crédito para compra: o capital é libertado em porções, de acordo com o avanço da obra, e não numa única prestação.

Em termos gerais, os bancos financiam até 80-90% do valor total do projeto (terreno mais construção), para habitação própria permanente. Durante o período de obras, pagam-se apenas juros sobre o capital já utilizado, o que permite prestações inferiores enquanto a construção decorre. Quando a obra está concluída, o empréstimo passa ao regime normal de capital e juros.

Para obter este tipo de financiamento, os bancos exigem habitualmente o projeto aprovado pela Câmara Municipal, um orçamento detalhado da obra e a avaliação do terreno. Um perito da instituição financeira acompanha o progresso da obra antes da libertação de cada tranche.

Além do crédito bancário, pode também verificar se tem acesso a benefícios fiscais associados à construção ou reabilitação de habitação própria permanente.

Leia também: Bónus de reestruturação e benefícios fiscais: como utilizar